Особенности регистрации ипотеки в силу закона с выдачей закладной на жилые помещения

В соответствии с Федеральным законом об ипотеке (залоге недвижимости)  № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.,  (далее – Закон об ипотеке), ипотека возникает не только на основании договора. Ипотека может возникнуть и в силу закона. Так, например, в случае если вы приобрели квартиру по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полной выплаты ее стоимости (п.5 ст. 488 ГК РФ).
   Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 Закона об ипотеке). Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившее кредит.
   Также в соответствии со ст. 64.1. Закона об ипотеке в случае приобретения земельного участка или прав аренды с использованием кредитных средств этот участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке. Данное положение распространяется на ситуацию, когда с использованием заёмных средств возводится здание или сооружение, - земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды на него также считаются находящимися в залоге (ст. 64.2. Закона об ипотеке).
    Предметом ипотеки в силу закона (т.е. то что может быть предметом залога в договоре купли-продажи) может быть недвижимое имущество: земельные участки (кроме тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности), здания, сооружения, жилые дома, квартиры и т.д. Следует отметить, что предметом  залога по договору купли-продажи ипотеки в силу закона могут быть и объекты незавершенного  строительства. Начиная с 1 января 2005 г. в соответствии с новой редакцией статьи 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства залогодатель должен сначала зарегистрировать права на  такой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее – ЕГРП). Такая регистрация проводится  на основании документов, документов, подтверждающих право пользования земельным участком, на котором строится объект, разрешения на строительство, проектно-сметной документации (для юридических лиц) и документов, содержащих описание объекта недвижимости.
    Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
    Обращаем внимание, что, что согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется с предоставлением отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
        Государственная регистрация ипотеки и ипотеки в силу закона осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
        Государственная  регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
    Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию  прав, одновременно с документами, необходимыми для регистрации купли-продажи, предоставляются также:
 - закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям Закона об ипотеке  и ее копия;
-  документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
    При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
     Законом об ипотеке предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона  удостоверяется путем надписи на документе, являющимся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.  В соответствии  с п.2 ст. 22 Закона об ипотеке надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляемого государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.
    Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве в случае  государственной регистрации ипотеки в силу закона  копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.
    В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
      Согласно пункту 3 статьи 48 Закона об ипотеке владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено данным пунктом; он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи; помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
     При этом требований об обязательной государственной регистрации законного владельца закладной в качестве залогодержателя законодательством не предусмотрены.
    Таким образом, владелец закладной вправе осуществлять все предусмотренные законом права в отношении закладной без подтверждения своих прав со стороны регистрирующего органа.
      Учитывая изложенное, полагаем, что предварительная государственная регистрация законного владельца закладной в качестве залогодержателя в случае смены законного владельца закладной, не требуется.
      Целесообразно рассмотреть вопрос необходимости получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок по приобретению жилых помещений с использованием кредитных средств, если одним из покупателей является несовершеннолетний.
     Согласно п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке квартира, приобретенная полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение квартиры, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой займ на приобретение квартиры.
      В силу п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого  лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
      В соответствии с п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке  ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.
      Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель -  давать согласие на совершение сделок  по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   

Енисейский отдел Управления Росреестра
 по Красноярскому краю